Zrzeczenie się swojej cześci mieszkania - co warto o tym wiedzieć?

Wydawałoby się, że zrzeczenie się swojej części mieszkania albo oddanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli to szybki i skuteczny sposób na pozbycie się kłopotliwej części spadku. Niestety, nie jest to takie proste. Współwłasność zdefiniowana jest przez przepisy, a zniesienie jej może nastąpić w określonych przypadkach. W tekście wskażemy jak rozwiązać problem pozbycia się spadku w przypadku współwłasności łącznej i ułamkowej. Co warto o tym wiedzieć?

Niekiedy podział fizyczny spadku nie wchodzi w grę. Dotyczy to np. mieszkania czy samochodów. Konieczna może okazać się wspólna sprzedaż nieruchomości, ale do tego trzeba zgody wszystkich spadkobierców. Co, jednak gdy nie wszystkie strony godzą się na sprzedaż mieszkania? Jak upomnieć się o swoją część spadku np. w postępowaniu sądowym?

Współwłasność nieruchomości - definicja

Posiadanie nieruchomości wspólnej otrzymanej w wyniku spadku może mieć wymiar łączny lub ułamkowy. Co oznaczają te pojęcia?

• Współwłasność łączna - występuje między małżonkami, albo wspólnikami, którzy prowadzą np. spółkę jawną. W przypadku rozwodu, separacji albo rozwiązania spółki może przekształcić się w wartość ułamkową. To ona podlega spadkowi.
• Współwłasność ułamkowa - określona w ułamkach własność do danej nieruchomości, wpisana do księgi wieczystej. Wartości w częściach ułamkowych można legalnie sprzedać na rynku wtórnym (w przeciwieństwie do współwłasności łącznej). Przekształca się po przejęciu spadku.

Zniesienie, zrzeczenie i dział spadku - co warto o tym wiedzieć?

Pamiętaj, aby rozdzielać pojęcia zniesienia współwłasności i zrzeczenia. Czym w ogóle jest zrzeczenie i zniesienie współwłasności? Za pojęciem zrzeczenia stoi umowa w formie aktu notarialnego, w której spadkodawca i spadkobierca określają, że ten drugi nie ma prawa do konkretnego dobra i godzi się z dobrowolnym zniesieniu współwłasności. Ten podział majątku musi nastąpić z oświadczenia woli dwóch stron w czasie życia spadkodawcy.

Zniesieniem współwłasności przedmiotów spadkowych nazywamy z kolei sytuację, w której własność danej rzeczy (np. nieruchomości) przysługuje kilku osobom naraz. Zniesienie współwłasności następuje w przypadku zbycia udziału, śmierci lub zrzeknięcia się udziałów w określonym mieniu. Tego typu podziału majątku wynikającego ze spadku można dokonać po śmierci spadkodawcy.

Warto przybliżyć także pojęcie działu spadku. Dział spadku to podział rzeczy wspólnej wynikającej z testamentu w sądowych postępowaniach cywilnych. Na drodze sądowej uwzględnia się wartość spadku (m.in. wyceny nieruchomości), liczbę uczestników postępowania i wszystkie elementy składowe. Następnie w procedurze działu spadku - na mocy orzeczenia sądu - konkretnym spadkobiercom wskazywana jest wysokość dopłat i spłat.

Czy zrzeczenie się swojej części mieszkania według przepisów jest możliwe?

O ile zrzeczenie się ruchomej części spadku jest możliwe, to już w podobnych sprawach dotyczących nieruchomości jest to bardziej skomplikowane. Otóż nie do końca można swobodnie zarządzać tą częścią spadku.

Kilkanaście lat temu można było skutecznie podzielić spadek poprzez zrzeczenie na bazie art. 179 Kodeksu Cywilnego. Właściciel mógł zrzec się współwłasności, a ta przepadała np. na rzecz gminy lub innych właścicieli.

Obecnie możliwości zrzeczenia w trybie nieprocesowym (np. bazując na akcie notarialnym przekazanym jednemu spadkobiercy) zostały znacznie ograniczone przez poprawki wprowadzone do kodeksu cywilnego w 2006 roku. Wynikało to z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że takie postępowanie w procedurach administracyjnych jest niekonstytucyjne. Trzeba więc szukać alternatywnych dróg pozbycia się udziałów.

Formy zniesienia współwłasności nieruchomości lub przejęcia całości spadku

Zacznijmy od tego, że dobrze jest przeprowadzić proces zwany planowaniem spadkowym. To pozwala spadkodawcy na wskazanie jak podzielony będzie majątek i jakie prawa otrzymają spadkobiercy. Przygotowanie planu za życia pozwoli uniknąć wielu problemów. Co jednak jeżeli nieruchomość nie została odpowiednio podzielona, a chcesz spieniężyć jej udział lub po prostu się jej pozbyć?

Akt darowizny jako zrzeczenie się mieszkania w formie aktu notarialnego

Mając mieszkanie we współwłasności możesz podarować komuś część w formie aktu darowizny. Może to dotyczyć np. nieruchomości z długami, której nie chcesz utrzymywać. Darowizna będzie wiązać się z podatkiem, ale można jej uniknąć, jeżeli dotyczy osób najbliższych.

Przejęcie całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców

Alternatywną formą jest przejęcie całej nieruchomości (którą np. możesz później sprzedać firmie skupującej mieszkania). Ta wiąże się jednak z koniecznością spłaty współudziałowców. Niezbędne będzie też dogadanie się co do ceny spłaty.

Sądowy dział spadku

Jeżeli spadkobiercy nie są zgodni co do sprawiedliwego podziału majątku, rozwiązaniem będzie sądowy podział spadku. Można skorzystać z porady kancelarii należącej do ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, która ma w zakresie usług porady prawne dotyczące prawa spadkowego. W postępowaniu sądowym sąd nakaże np. wspólnikom spłatę pozostałych udziałowców w konkretnej formie.

Czy zniesienie współwłasności wiąże się z obowiązkiem spłaty pozostałych właścicieli?

Jeżeli chcesz przejąć nieruchomość, to musisz liczyć się z tym, że będziesz musiał spłacić pozostałe osoby. Nie ma możliwości przejęcia spadku bez poniesienia kosztów. Powiększenie zakresu spadku to także konieczność opłacenia podatku od wzbogacenia. Nie zawsze walka o nieruchomość (szczególnie, jeżeli ta jest zadłużona) będzie się opłacać.

Rozwiązaniem dla osób fizycznych, które chcą spieniężyć swój udział w nieruchomości spadkowej jest sprzedaż udziałów. Zbycie spadku w taki sposób jest w pełni legalne według polskich przepisów. Jak odbywa się ta procedura?

Czy można sprzedać współwłasność nieruchomości? Jak oddać dział spadku?

Sprzedaż udziałów pomija kosztowną, sądową procedurę i kwestie podatkowe. Jest dobrą alternatywą dla osób, których prywatnie interesuje szybie spieniężenie spadku i uniknięcie długich batalii na sali rozpraw.

Aby znieść współwłasność poprzez sprzedaż części nieruchomości bez zgody pozostałych osób, należy posiadać ponad połowę wartości mienia. Czynność prawną można przeprowadzić również w przypadku mniejszych udziałów, ale wtedy konieczna jest zgoda pozostałych spadkobierców, którzy mają prawo pierwokupu.

Jeżeli ci nie są zainteresowani pierwokupem, możesz załatwić swoją sprawę wypełniając np. formularz na stronie internetowej firmy, która zajmuje się skupem nieruchomości. Ta zajmie się kompletną realizacją usługi przejęcia mieszkania i pomoże m.in. w przeprowadzeniu procedury notarialnej. Może to być ciekawa alternatywa do niektórych, skomplikowanych rozwiązań tej zawiłej, spadkowej sytuacji.

Pamiętaj, że najlepsze przedsiębiorstwa świadczą porady prawne online, przeprowadzając Cię przez proces sprzedaży części nieruchomości. Ułatwi to uniknięcie nerwów i utraty czasu przy pozbywaniu się części "pospadkowego" mieszkania.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszamy do kontaktu 🙂